纳米楼
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纳米楼（英语：Nano Flats）[1] 一词来源于纳米，意思为面积非常细小的住宅单位，一般指香港实用面积细过200平方呎的住宅单位。[2] 根据差饷物业估价署在《香港物业报告》中的分类，最小的单位面积是20平方米（约215平方呎）以下，因此亦有说纳米楼指215平方呎以下的单位。[3]
历史
[编辑]1997年，屋宇署放宽《建筑物条例》，容许新落成住宅单位的洗手间不设窗户。无窗“黑厕”因此成为日后开放式单位的常备配置。
2001年，发展局为鼓励环保建筑，实施各项楼宇总楼面面积宽免措施，露台、环保平台（工作平台）、玻璃幕墙、特大窗台等“环保设计”，可获豁免计算在发展总楼面面积，却又可当建筑面积发售。此后出现大量新楼面积发水问题，即新楼实用率大幅下降。2011年，政府立法规管，限制发水面积不超过10%。2013年，政府实施《一手住宅物业销售条例》，新盘须以“实用面积”而非“建筑面积”发售。
2010年起，政府于个别地皮的卖地条款中，加入了“限呎地”及“限量地”条款，政府认为此举可以积极增加中小型单位供应。[4] 在限呎限量条款下，个别地皮的住宅单位面积不可超出一定呎数，或不可超出一定数量，实际上亦鼓励发展商兴建中小型单位（包括纳米楼）。
2011年，屋宇署又颁布《2011年建筑物消防安全守则》，详细订下了开放式厨房的标准设计要求。发展商只需跟足守则，便不必再就个别设计提交消防安全评估报告，开放式厨房的批则变得方便简易，亦因此在新楼设计中愈发常见。
2015年，金管局收紧按揭成数，透过按揭保险计划，成交价400万元以下物业按揭可达九成，450万元以下物业按揭可达八成（按揭金额上限为360万元），450万元至600万元则可申造八成按揭，600万元以上只可申造六成按揭。按揭成数限制，连同2012年引入之压力测试，被认为是纳米楼大行其道的主要推手。[5]
2019年，时任行政长官林郑月娥推出高成数按揭计划，放宽了按揭保险的成数，令1000万或以下的单位可以借高达九成按揭。在放宽按揭保险的推动下，买家购买中小型单位所需首期大幅下降，间接地令部分收入较高但是首期不足的买家放弃纳米楼，转而购买其他中小型单位。[6]
2024年2月28日，香港财政司司长陈茂波在2024-25年度财政预算案中宣布，即日起所有住宅物业交易毋须再缴付额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）和新住宅印花税（NRSD）。有媒体认为，已被市场遗弃的“纳米楼”，由于税项成本大降，投资吸引力骤增，或重新成为投资者或收租客的宠儿，成为“撤辣”的大赢家。[7] 也有媒体认为，全新游戏规则下，细价楼势将成为最好炒的物业选项。俗称“纳米楼”的开放式单位，颇有机会成为新盘大力推销卖点，甚至再次成为新盘主力供应单位。[8]
特色
[编辑]高楼底
[编辑]近年建成的纳米楼，一般楼底较高 [1] （页面存档备份，存于互联网档案馆） [2] （页面存档备份，存于互联网档案馆） [3] （页面存档备份，存于互联网档案馆），故容易向上伸延空间建造“阁楼”，即在纳米单位加设一个细小的楼层，以增加可用空间。
电磁炉煮食
[编辑]香港电视娱乐制作的访谈及饮食节目《纳米无明火》，节目中谷德昭拜访居住在“纳米楼”内的不同人士，然后把于“星级厨艺特训”内学到的菜式以电磁炉烹饪一次。该节目播出后， 令不少市民认为开放式厨房，不能够用明火，只能够使用电磁炉煮食。
测量师学会前会长何钜业解释，在2011年前的确有限制开放式厨房使用明火的规定，只是当局经过研究，觉得在做足规定后，无论是否明火与否所面对的风险无差，故此开放容许开放式厨房使用明火烹食。事实上，近年部分新盘已经采用开放式厨房加明火炉头设计。[9]
重大事件
[编辑]纳米楼始祖
[编辑]
长江实业于2014推售大埔岚山，其开放式单位面积只有177至181平方呎，堪称当年全港最细的私人屋苑单位，因此被媒体普遍认为是纳米楼始祖。[10]
㓥房之城
[编辑]2015年九龙建业推售土瓜湾环海·东岸，该楼盘名义上有A、B及C三座，但三座已打通，全部单位共用八部电梯及一个垃圾房，长长的走廊将三座全部打通，形成一层36伙格局，被媒体誉为“㓥房之城”。[11] [12]
龙床盘
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2016年，俊和地产发展董事潘志才在记者会指出，推出屯门菁隽是希望协助年轻人“上车”（首次置业），楼盘开则灵感是来自学生宿舍，觉得很多年轻人需要的是一个房间。潘志才亦指紫禁城再大，皇帝都是睡在一张床上（原句：就算皇帝都系瞓张床，紫禁城咁大，佢真正瞓觉时都系得张床）。[13]菁隽因而被媒体戏称“龙床盘”。[14]
纳米楼楼盘
[编辑]以下归纳部分著名纳米楼楼盘，其最细单位实用面积均为200平方呎以下，而且楼盘有大量少于215平方尺之开放式单位。
| 纳米楼楼盘 | 地区 | 发展商 | 最细单位 实用面积 (平方呎) |
开售日期 |
|---|---|---|---|---|
| 海茵庄园 | 将军澳 | 九龙建业 | 183 | 2021年10月 |
| 环海·东岸 | 红磡 | 194 | 2015年9月 | |
| 海傲湾 | 油塘 | 179 | 2018年10月 | |
| 菁隽 | 屯门 | 俊和地产 和 益兆兴业 | 128 | 2018年11月 |
| AVA55 | 马头角 | 卢华家族 | 166 | |
| AVA61 | 深水埗 | 150 | ||
| AVA62 | 佐敦 | 152 | ||
| AVA128 | 西环 | 177 | ||
| AVA228 | 深水埗 | 129 | ||
| 加多利轩 | 何文田 | 恒基兆业地产 | 161 | |
| 利奥坊·曦岸 | 大角咀 | 171 | ||
| 利奥坊·凯岸 | 171 | |||
| 尚誉 | 北角 | 163 | ||
| 迎丰 | 土瓜湾 | 165 | ||
| CAINE HILL | 西半山 | 169 | 2021年12月 | |
| 弦雅 | 长沙湾 | 佳兆业集团 和 宏达控股 | 189 | 2020年12月 |
| 岚山 | 大埔凤园谷 | 长江实业 | 177 | 2014年7月 |
| 逸新 | 太子 | 丽新发展 | 157 | |
| 青富苑 | 青衣 | 香港房屋委员会 | 187 | 2020年6月 |
| 怡景苑 | 坚尼地城 | 119 | ||
| 金乐居 | 大坑 | 159 | ||
| 曼翘 | 红磡 | 桂洪集团 | 186 | 2021年9月 |
参考资料
[编辑]- ^ Hong Kong’s supply of so-called nano flats to peak this year as government puts minimum size restrictions in place. [2023-05-18]. （原始内容存档于2023-05-18）.
- ^ 發展局局長就二○二二年一月至三月賣地計劃會見傳媒談話內容 香港政府新聞公報 2021年12月30日. [2023年5月9日]. （原始内容存档于2022年12月18日）.
- ^ 十年激增成因 限呎後還值得投資？ 28HSE 2022年7月15日. [2023年5月9日]. （原始内容存档于2023年5月10日）.
- ^ 立法會三題：「限呎樓」用地 香港政府新聞公報 2011年3月3日. [2023年5月9日]. （原始内容存档于2023年5月9日）.
- ^ 收緊按揭成數 好心做壞事 文匯報 2018年1月29日. [2023年5月10日]. （原始内容存档于2023年5月13日）.
- ^ 首期低成納米樓好處！納米樓升值前景不再 Business Digest 2023年1月27日. [2023年5月9日]. （原始内容存档于2023年5月13日）.
- ^ on.cc东网. 樓市撤辣一天光晒？呢類物業有望翻生？. 2024年2月28日 [2024年2月28日]. （原始内容存档于2024年2月28日）.
- ^ Yahoo 地产. 財爺公布全撤辣 炒細價樓交稅「一嚿水」. 2024年2月28日 [2024年2月28日]. （原始内容存档于2024年3月5日）.
- ^ 開放式廚房不能夠用明火屬誤解 改裝會否影響按揭? HKET 2023年5月30日. [2023年5月30日]. （原始内容存档于2023年5月30日）.
- ^ 大埔納米樓蝕幅擴大 轉戰京都嵐山有無得玩？ Yahoo財經 2021年11月29日. [2023年5月23日]. （原始内容存档于2023年5月23日）.
- ^ 【㓥房之城．直击】环海‧东岸一梯36伙 私楼价钱 公屋格局 Yahoo财经 2019年1月23日
- ^ 一层逾30伙深不可测 邻居数目人气鼎盛 House730 2021年2月24日
- ^ 屯門菁雋僅128呎 住宅細過車位 俊和：皇帝都係瞓張床. 苹果日报. 2016年12月1日 （中文（繁体））.
- ^ 記者實測「龍床盤」菁雋128呎開放式戶有幾大？. 地产站. 2018年11月27日 （中文（繁体））.
外部链接
[编辑]- 【按揭攻略】纳米楼上会申请知多啲 香港置业 2022年2月15日 （页面存档备份，存于互联网档案馆）
- 纳锥之地——香港纳米楼研究报告2010-2019 本土研究社 2020年12月 （页面存档备份，存于互联网档案馆）
