納米樓
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納米樓（英語：Nano Flats）[1] 一詞來源於納米，意思為面積非常細小的住宅單位，一般指香港實用面積細過200平方呎的住宅單位。[2] 根據差餉物業估價署在《香港物業報告》中的分類，最小的單位面積是20平方米（約215平方呎）以下，因此亦有説納米樓指215平方呎以下的單位。[3]
歷史
[編輯]1997年，屋宇署放寬《建築物條例》，容許新落成住宅單位的洗手間不設窗戶。無窗「黑廁」因此成爲日後開放式單位的常備配置。
2001年，發展局為鼓勵環保建築，實施各項樓宇總樓面面積寬免措施，露台、環保平台（工作平台）、玻璃幕牆、特大窗台等「環保設計」，可獲豁免計算在發展總樓面面積，卻又可當建築面積發售。此後出現大量新樓面積發水問題，即新樓實用率大幅下降。2011年，政府立法規管，限制發水面積不超過10%。2013年，政府實施《一手住宅物業銷售條例》，新盤須以「實用面積」而非「建築面積」發售。
2010年起，政府於個別地皮的賣地條款中，加入了「限呎地」及「限量地」條款，政府認爲此舉可以積極增加中小型單位供應。[4] 在限呎限量條款下，個別地皮的住宅單位面積不可超出一定呎數，或不可超出一定數量，實際上亦鼓勵發展商興建中小型單位（包括納米樓）。
2011年，屋宇署又頒布《2011年建築物消防安全守則》，詳細訂下了開放式廚房的標準設計要求。發展商只需跟足守則，便不必再就個別設計提交消防安全評估報告，開放式廚房的批則變得方便簡易，亦因此在新樓設計中愈發常見。
2015年，金管局收緊按揭成數，透過按揭保險計劃，成交價400萬元以下物業按揭可達九成，450萬元以下物業按揭可達八成（按揭金額上限為360萬元），450萬元至600萬元則可申造八成按揭，600萬元以上只可申造六成按揭。按揭成數限制，連同2012年引入之壓力測試，被認爲是納米樓大行其道的主要推手。[5]
2019年，時任行政長官林鄭月娥推出高成數按揭計劃，放寬了按揭保險的成數，令1000萬或以下的單位可以借高達九成按揭。在放寬按揭保險的推動下，買家購買中小型單位所需首期大幅下降，間接地令部分收入較高但是首期不足的買家放棄納米樓，轉而購買其他中小型單位。[6]
2024年2月28日，香港財政司司長陳茂波在2024-25年度財政預算案中宣佈，即日起所有住宅物業交易毋須再繳付額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）。有媒體認爲，已被市場遺棄的「納米樓」，由於稅項成本大降，投資吸引力驟增，或重新成為投資者或收租客的寵兒，成為「撤辣」的大贏家。[7] 也有媒體認爲，全新遊戲規則下，細價樓勢將成為最好炒的物業選項。俗稱「納米樓」的開放式單位，頗有機會成為新盤大力推銷賣點，甚至再次成為新盤主力供應單位。[8]
特色
[編輯]高樓底
[編輯]近年建成的納米樓，一般樓底較高 [1] （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館） [2] （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館） [3] （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館），故容易向上伸延空間建造「閣樓」，即在納米單位加設一個細小的樓層，以增加可用空間。
電磁爐煮食
[編輯]香港電視娛樂製作的訪談及飲食節目《納米無明火》，節目中谷德昭拜訪居住在「納米樓」內的不同人士，然後把於「星級廚藝特訓」內學到的菜式以電磁爐烹飪一次。該節目播出後， 令不少市民認爲開放式廚房，不能夠用明火，只能夠使用電磁爐煮食。
測量師學會前會長何鉅業解釋，在2011年前的確有限制開放式廚房使用明火的規定，只是當局經過研究，覺得在做足規定後，無論是否明火與否所面對的風險無差，故此開放容許開放式廚房使用明火烹食。事實上，近年部份新盤已經採用開放式廚房加明火爐頭設計。[9]
重大事件
[編輯]納米樓始祖
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長江實業於2014推售大埔嵐山，其開放式單位面積只有177至181平方呎，堪稱當年全港最細的私人屋苑單位，因此被媒體普遍認爲是納米樓始祖。[10]
劏房之城
[編輯]2015年九龍建業推售土瓜灣環海·東岸，該樓盤名義上有A、B及C三座，但三座已打通，全部單位共用八部電梯及一個垃圾房，長長的走廊將三座全部打通，形成一層36伙格局，被媒體譽爲「劏房之城」。[11] [12]
龍床盤
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2016年，俊和地產發展董事潘志才在記者會指出，推出屯門菁雋是希望協助年輕人「上車」（首次置業），樓盤開則靈感是來自學生宿舍，覺得很多年輕人需要的是一個房間。潘志才亦指紫禁城再大，皇帝都是睡在一張床上（原句：就算皇帝都係瞓張床，紫禁城咁大，佢真正瞓覺時都係得張床）。[13]菁雋因而被媒體戲稱「龍床盤」。[14]
納米樓樓盤
[編輯]以下歸納部分著名納米樓樓盤，其最細單位實用面積均爲200平方呎以下，而且樓盤有大量少於215平方尺之開放式單位。
| 納米樓樓盤 | 地區 | 發展商 | 最細單位 實用面積 (平方呎) |
開售日期 |
|---|---|---|---|---|
| 海茵莊園 | 將軍澳 | 九龍建業 | 183 | 2021年10月 |
| 環海·東岸 | 紅磡 | 194 | 2015年9月 | |
| 海傲灣 | 油塘 | 179 | 2018年10月 | |
| 菁雋 | 屯門 | 俊和地產 和 益兆興業 | 128 | 2018年11月 |
| AVA55 | 馬頭角 | 盧華家族 | 166 | |
| AVA61 | 深水埗 | 150 | ||
| AVA62 | 佐敦 | 152 | ||
| AVA128 | 西環 | 177 | ||
| AVA228 | 深水埗 | 129 | ||
| 加多利軒 | 何文田 | 恒基兆業地產 | 161 | |
| 利奧坊·曦岸 | 大角咀 | 171 | ||
| 利奧坊·凱岸 | 171 | |||
| 尚譽 | 北角 | 163 | ||
| 迎豐 | 土瓜灣 | 165 | ||
| CAINE HILL | 西半山 | 169 | 2021年12月 | |
| 弦雅 | 長沙灣 | 佳兆業集團 和 宏達控股 | 189 | 2020年12月 |
| 嵐山 | 大埔鳳園谷 | 長江實業 | 177 | 2014年7月 |
| 逸新 | 太子 | 麗新發展 | 157 | |
| 青富苑 | 青衣 | 香港房屋委員會 | 187 | 2020年6月 |
| 怡景苑 | 堅尼地城 | 119 | ||
| 金樂居 | 大坑 | 159 | ||
| 曼翹 | 紅磡 | 桂洪集團 | 186 | 2021年9月 |
參考資料
[編輯]- ^ Hong Kong’s supply of so-called nano flats to peak this year as government puts minimum size restrictions in place. [2023-05-18]. （原始內容存檔於2023-05-18）.
- ^ 發展局局長就二○二二年一月至三月賣地計劃會見傳媒談話內容 香港政府新聞公報 2021年12月30日. [2023年5月9日]. （原始內容存檔於2022年12月18日）.
- ^ 十年激增成因 限呎後還值得投資？ 28HSE 2022年7月15日. [2023年5月9日]. （原始內容存檔於2023年5月10日）.
- ^ 立法會三題：「限呎樓」用地 香港政府新聞公報 2011年3月3日. [2023年5月9日]. （原始內容存檔於2023年5月9日）.
- ^ 收緊按揭成數 好心做壞事 文匯報 2018年1月29日. [2023年5月10日]. （原始內容存檔於2023年5月13日）.
- ^ 首期低成納米樓好處！納米樓升值前景不再 Business Digest 2023年1月27日. [2023年5月9日]. （原始內容存檔於2023年5月13日）.
- ^ on.cc東網. 樓市撤辣一天光晒？呢類物業有望翻生？. 2024年2月28日 [2024年2月28日]. （原始內容存檔於2024年2月28日）.
- ^ Yahoo 地產. 財爺公布全撤辣 炒細價樓交稅「一嚿水」. 2024年2月28日 [2024年2月28日]. （原始內容存檔於2024年3月5日）.
- ^ 開放式廚房不能夠用明火屬誤解 改裝會否影響按揭? HKET 2023年5月30日. [2023年5月30日]. （原始內容存檔於2023年5月30日）.
- ^ 大埔納米樓蝕幅擴大 轉戰京都嵐山有無得玩？ Yahoo財經 2021年11月29日. [2023年5月23日]. （原始內容存檔於2023年5月23日）.
- ^ 【劏房之城．直擊】環海‧東岸一梯36伙 私樓價錢 公屋格局 Yahoo財經 2019年1月23日
- ^ 一層逾30伙深不可測 鄰居數目人氣鼎盛 House730 2021年2月24日
- ^ 屯門菁雋僅128呎 住宅細過車位 俊和：皇帝都係瞓張床. 蘋果日報. 2016年12月1日 （中文（繁體））.
- ^ 記者實測「龍床盤」菁雋128呎開放式戶有幾大？. 地產站. 2018年11月27日 （中文（繁體））.
外部連結
[編輯]- 【按揭攻略】納米樓上會申請知多啲 香港置業 2022年2月15日 （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）
- 納錐之地——香港納米樓研究報告2010-2019 本土研究社 2020年12月 （頁面存檔備份，存於網際網路檔案館）
