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YOHO WEST

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YOHO WEST地盘(2018年9月)
YOHO WEST位于轻铁天荣站上盖

YOHO WEST位于香港新界元朗区天水围天城路天荣路天恩路之交界的轻铁天荣站原1-5号月台的上盖,即天水围市地段第23号。项目早于1996年由九广铁路公司策划[1],于2007年两铁合并时由港铁公司购入,2015年由新鸿基地产夺得发展权。地盘面积约19.62万平方呎,可建楼面面积约98.23万平方呎,其中约98万平方呎用作兴建私人住宅,其余约2,206平方呎用作商业用途。整个项目项目不设限呎限量条款,由3幢42层大楼及地库停车场组成[2],提供约1,800个单位,原定预计于2021年落成[3]。其后由于月台出现超标沉降推迟至2024年9月30日落成[4]。该项目首阶段车站月台搬迁及平整工程已于2017年1月完工,地基工程正在展开。2023年8月29日,新鸿基地产将项目命名为YOHO WEST。

设计

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按港铁早前提交予城规会的文件显示,天水围天荣轻铁站上盖物业发展包括4幢楼高43层的建筑物,当中包括3层平台分别作轻铁总站、停车场、住客会所及住客平台花园之用,整个项目共提供约1,500个住宅单位,平均单位面积约为600方呎,另外附设287个私家车停车位及25个摩托车停车位。[5]

然而,新鸿基地产夺得天荣站上盖物业发展权后在2015年3月提交予城规会的文件显示,上盖物业发展由4幢43层大楼更改为3幢42层大楼,停车场改设于地库,以籍此增加空气流通性及改善环境。[2] 项目由梁黄顾建筑师事务所设计。

以往设计的批评

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项目的设计曾经被邻近居民、学校学生以至地区人士批评,他们不满港铁未有全面咨询公众,却计划在轻铁天荣站兴建屏风楼。有学生坦言,如有关楼宇落成后,平台花园高度会超过对面三所学校校舍,两者一街之隔的距离仅十几米。受影响的三所学校,到时会像三文治般,一边是屏风楼,一边紧贴嘉湖山庄丽湖居的十幢大厦,数千名学生及教职员将夹在中间,将会严重影响该区空气流通。[6]地区人士则不满政府假咨询,敷衍反对意见,并重申要求以新指引审批港铁所指出的建筑图则。对于港铁作为政府最大股东的企业,只顾赚钱,漠视新政府指引,制造屏风楼,令周边居民感到环境的压逼感。[7]

2011年4月19日,逾百名天水围居民及学生举行集会,进行“向屏风楼说不”的静坐活动,过百名参与活动的居民及该校师生高呼“港铁屏风楼,居民无气抖”的口号,希望政府利用该地兴建社区中心,为该区居民提供更多娱乐。伊利沙伯中学旧生会中学校长刘修妍指,政府经常强调可持续发展,却批准兴建损害环境的楼宇项目,希望政府可以身作则,拒绝有关项目的申请。

地政总署发言人表示,有关港铁在天水围轻铁天荣站的批地申请,当局正按适用程序处理,包括提交地区地政会议讨论等,听取市民对有关发展的意见。而港铁发言人表示,早于1995年当时的九铁已计划在天水围区轻铁上盖发展物业,天荣站上盖的规划发展已通过相关法定程序。[8]

招标出售

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第一次招标

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项目于2013年1月18日起首次招收意向书,1月24日下午2时截止。市场人士指,项目估值约20亿至34.38亿元。港铁发言人表示,项目不设限呎及限量条款,目前正与政府商讨补地价事宜。[9]到了2月19日截收标书当天,却只收到两家发展商提交的文件,并无发现有关天荣站发展项目的标书。是港铁项目招标历来首宗“零标书”纪录,更演变为即日流标。市场普遍估计,因项目补地价高,日后需卖建筑呎价7000元方可获合理利润,远高于区内二手呎价,令发展商转軚放弃入标。[10]

第二次招标

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2013年12月19日,港铁公布,轻铁天荣站物业项目由12月20日起招收发展意向书,12月27日下午2时截止。[11]项目于12月27日截收意向,获19份意向书,包括长实、新地、会德丰、金朝阳、南丰、华懋、丽新发展、嘉里及泛海等。

到12月30日,港铁公布项目即日起推出招标,并于1月21日截标。为防流标重演,招标条款加入三项条款。包括发展商只须提交“一口”地价、毋须与港铁分红,发展商日后毋须与港铁分享卖楼收益,令整个招标过程,相近于西铁项目的“一口价”投标形式;其次,港铁设立回购机制,有权在发展项目落成后,向中标发展商提出以项目市值的1.6倍价钱回购;以及由港铁负责重置轻铁站的前期工程费4.1亿元。

对于招标条款大变,港铁发言人回应,在考虑天荣站今年初招标时的市场反应,以及发展用地时轻铁站月台设施需事先搬迁及重置的特殊要求,再考虑到现时物业市场的情况,因此与地政总署达成有关的财务协议。消息人士透露,有别于对上一次招标列明发展商须支付26.863亿元的补地价金额,是次标书只要求发展商提交其所愿意支付的保证地价,实际补地价金额再由港铁与地政总署商讨,令批地过程中的弹性增加。

至于地政总署方面则补充,就地价而言,经考虑所接获的标书后,如政府从港铁得到的地价是相等或高于地政总署所釐定的底价,政府才会把土地批予港铁。

2014年1月21日,项目截标,仅接获3份标书,包括长实、新地及信置入标,反应较预期逊色。[12]

2014年1月30日,港铁认为投标方案未能符合财务要求,不接纳任何有关物业项目的标书,再次流标收场。[13]

曾经考虑改作居屋发展

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港铁天水围天荣站项目两度流标,发展局局长陈茂波在2014年2月8日出席商台节目《政经星期六》时透露,政府考虑把这块地皮改为兴建居屋,预计可建1,600个单位。他表示,这种做法在技术上“完全可行”,上盖发展权现属于港铁,若要发展,需先购回发展权。政府虽是港铁大股东,但港铁是独立上市公司,因此不敢揣测港铁方面的取态。他认同天荣站地点交通方便,技术上需要先搬站,但成本上“计到数”,会继续与港铁探讨。

城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥表示,天荣站地皮两次流标,足以反映市场出价与政府预期相距甚远,亦反映业界认同市况不明朗,若政府保留地皮日后重新招标则属不智,他认同改作居屋发展之举可行。[14]

惟港铁发言人回应表示,正积极为项目研究最可行的发展模式和财务安排,未必只有售回予政府。[15]

第三次招标

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2015年1月12日至2月5日,天荣站上盖项目第3次招标,共收到21份意向书、4份标书,标书包括新鸿基地产恒基地产信和置业远东发展。2月9日,港铁公司公布招标结果,由新鸿基地产夺得天荣站上盖物业发展权,市场估值17亿港元,新鸿基副董事总经理雷霆表示将发展中小型住宅,预计投资额约70亿元。[16][17]

2015年7月16日地政总署资料显示,天水围轻铁天荣站项目,涉及补地价金额15.1899亿元,以总楼面约98万2千多方呎计算,补地价每平方尺约1500元。

2023年8月29日新鸿基地产宣布,天水围轻铁天荣站项目命名为“YOHO WEST”。

物业

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项目分两期发展,第一期提供1,393伙单位,预计最快在2023年9月初取得预售文件,并公布楼书及开放示范单位,料9月底正式开售。[18]

工程引致月台出现超标沉降

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2018年7月,运输及房屋局长苏伟文在立法会大会上透露,轻铁天荣站月台受上盖工程影响,出现超过80毫米沉降,需要停工。[19]但沉降未有停止,6月29日屋宇署接获通知指沉降录得86毫米,到7月23日,沉降已扩至89毫米。元朗区议会在7月30日召开特别会议商讨问题,区议员批评屋宇署、机电署和港铁漠视当区居民安全。地盘到2018年年中起停工。[20]

到2019年5月,住宅地盘工程因沉降幅度持续恶化,达95毫米而须继续停工,发展商新地要求屋宇署将沉降停工指标大幅放宽至150毫米,认为不会影响铁路服务及公众安全。[21]

周边建筑

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交通

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交通路线列表
港铁
巴士
小巴

除了港岛东区南区西贡区大埔区没有全日服务巴士路线之外,其余本屋苑的对外交通基本可达全港各处以及深圳湾口岸

参考资料

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  1. ^ 九廣鐵路公司一九九六年年報. 九广铁路公司. 1997-02-17: 30. 
  2. ^ 2.0 2.1 存档副本 (PDF). [2016-08-23]. (原始内容 (PDF)存档于2016-08-26). 
  3. ^ 天榮站項目截標 收4標書. 信报. 2015年2月5日 [2015年2月9日]. (原始内容存档于2015年6月21日). (繁体中文)
  4. ^ 新地擬明年次季推天榮站1期 涉1393伙. 明报. 2022年12月7日 [2022年12月7日]. (原始内容存档于2022年12月8日). (繁体中文)
  5. ^ 星島日報:天榮站突招意向估值29億(2013年1月18日). [2013年1月18日]. (原始内容存档于2013年1月22日). 
  6. ^ 明報周刊 2275期 天水圍學生 屏風樓 圍校的憂慮. [2013-01-18]. (原始内容存档于2016-03-06). 
  7. ^ 天榮站上蓋起屏風樓 政府假諮詢 居民真陰公. [2013-01-18]. (原始内容存档于2013-10-08). 
  8. ^ http://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20110419/00176_059.html 東方日報:天水圍居民反港鐵屏風樓 (2011年4月19日). [2013年1月18日]. (原始内容存档于2019年10月15日).  外部链接存在于|title= (帮助)
  9. ^ 蘋果日報: 輕鐵天榮站項目招意向 (2013年1月18日). [2013年12月23日]. (原始内容存档于2013年12月24日). 
  10. ^ 東方日報:破天荒 天榮站無人吼流標 (2013年2月21日). [2013年12月23日]. (原始内容存档于2016年3月5日). 
  11. ^ 蘋果日報:天榮站趕重新招標 天水圍三地共建3,700伙 (2013年12月20日). [2013年12月23日]. (原始内容存档于2017年10月15日). 
  12. ^ 天榮站僅收3標書 明報 (2014年1月22日). [2014年1月23日]. (原始内容存档于2014年2月1日). 
  13. ^ 測量師:天榮站流標或阻政府達標,大圍站須優化條款. [2014-01-30]. (原始内容存档于2016-03-05). 
  14. ^ 流標天榮站擬建居屋 向港鐵回購發展權 少收20億補地價 明報,2014年2月9日. [2014年2月9日]. (原始内容存档于2016年3月4日). 
  15. ^ 港鐵天榮項目未必售予政府 蘋果日報,2014年2月9日. [2014年2月9日]. (原始内容存档于2016年5月3日). 
  16. ^ 新地投得天榮站上蓋項目 預計估值逾17億元. 香港电台. 2015年2月9日 [2015年2月9日]. (原始内容存档于2015年2月9日). (繁体中文)
  17. ^ 新地雷霆:天榮站上蓋項目總投資額70億元. 香港电台. 2015年2月9日 [2015年2月9日]. (原始内容存档于2015年2月9日). (繁体中文)
  18. ^ 天水圍首個港鐵盤登場 新地天榮站上蓋命名YOHO WEST 下月開售. 香港01. 2023-08-29 [2023-08-30]. (原始内容存档于2023-08-30). 
  19. ^ 屋宇署﹕天榮站沉降80毫米符預期. 明报. 2018-07-13 [2018-07-30]. (原始内容存档于2018-07-30). 
  20. ^ 【輕鐵天榮站沉降】沉降擴大至89毫米 議員批罔顧市民安全. 香港01. 2018-07-30 [2018-08-01]. (原始内容存档于2019-07-28). 
  21. ^ 陈晶琦. 輕鐵天榮站沉降持續惡化 新地申大幅放寬沉降停工指標至150毫米. 香港01. 2019-05-09 [2019-05-10]. (原始内容存档于2019-05-10). 

外部链接

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