士紳化

德國柏林米特區一棟建築在士紳化前（左）後（右）的對比

士紳化（英語：gentrification）或仕紳化、紳士化，又譯為中產階層化、貴族化，是指通過更多富裕的居民和企業的湧入，改變一個社區的特徵的過程，這是城市政治與規劃中一個常見而又富有爭議的話題。士紳化通常會增加社區的經濟價值，但由此導致的人口遷移本身可能成為一個主要的社會問題。士紳化的轉變過程可能因着重建速度而需時多年，但引申的結果是本區生活指數提高，原居住的低收入者最後可能反被新遷入的高收入者歧視，或引致原居住的低收入者不得不遷離往更偏遠或條件更差的地區維持生活。該地區吸引了第一批高收入者遷入後，就轉而成為吸引其他同階層人士遷入聚居的引力，使士紳化過程越加快速。

社區的人口結構亦會因士紳化而改變，最顯著的是少數族裔會首先遷出，新遷入較富裕的新一代亦通常是單身或新婚家庭，導致平均家庭人口減少，政府統計部門及學者在研究社會情況時亦需要特別注意。

源起

士紳化（Gentrification）一詞源自英文中的「gentry」，是中世紀歐洲的一個社會階級，社會地位僅次於貴族，與中國古代紳士的地位類似。詞義指先天條件優越、在較好的環境中成長並獲得較高社會地位的人。社會學家盧斯·格拉斯在1964年的文章中首先使用此詞，她以倫敦的伊斯林頓為例作了如下描述：

在倫敦，一個又一個的貧苦勞工民區被中產階級入侵，當那些破落的房舍租約期滿後，就搖身變成了高雅而昂貴的大宅……士紳化的過程一旦展開，就只有義無反顧地加速進行；而直至所有原居的勞工階層居住者都遷出後，整個社區面貌就徹底地改變了。

正反觀點

持正面觀點者（如房利美）認為士紳化使本區物業價值上升，業主可以更容易向財務機構貸款，租出物業時亦可享有更高租金，租客也可享有更佳居住環境；士紳化亦吸引首次置業者前來投資。由於士紳化通常是私人投資的結果，本區罪案數字亦可望減低，以及活化社區群體。

批評者着眼於人際關係，詳述本區租金上升，但未能負擔的低收入者之間會引起社群糾紛，住客在各種因素影響下被迫搬離本區，原有社群及人際關係就此瓦解，社區特色永久消失；而同樣情況而適用於本區傳統商舖。而所謂罪惡數字減低亦只不過是罪案往他區輸出的假象，反而造成他區罪案變本加厲。

各地情況

香港

香港灣仔利東街

重建前的利東街（2006年）

重建後的利東街（2016年）

2004年初香港房屋委員會決定分拆其商業物業及停車場予領展房地產投資信託基金，亦被視為香港公共屋邨商場士紳化的例子。

臺灣

臺灣的大學曾經在1990年代爆炸性的成長，而建造新大學的政府或財團往往選擇鄉下或山區做為校區地點，導致外來財團掌握整個租屋市場和飲食市場，高收入的教師（教授）社區因為人數眾多而改變原本的社區經濟結構。

韓國

首爾市政府正積極對抗日益嚴重的士紳化現象，為防堵這樣的狀況日益惡化，籌備了一套「士紳化綜合對策」，希望藉此讓當地居民能重新享有地區發展利益。為讓當地市民免於士紳化迫害，2017年起優先以出現嚴重士紳化的六個地區為對象：① 大學路、② 仁寺洞、③ 新村‧弘大‧合井、④ 北村‧西村、⑤ 成美山社區、⑥ 解放村‧世運商街‧聖水洞，藉由提供政策與資源補助，建立先行模範，爾後將進而擴散至首爾市全區。

中國大陸

中國大陸地區的仕紳化與其他地區略有不同，因為該地區沒有房地產稅且與城市化和城市擴建同步。著名的案例包括北京的望京地區和上海的浦東新區。這些地區在早些年主要是村鎮和工業社區，居民以貧困的農民和工人為主，但在城市化進程中，很多較為富裕的居民隨着新建設的中高檔住宅遷入，改變了當地人口收入結構。隨之而來的是更多富裕居民的遷入。但由於沒有房地產稅且有中國特色的拆遷政策，很多當地居民依舊定居於此，並在隨後的地產市場爆炸式增長中獲利良多。 仕紳化在中國大陸的大城市中已有比較成熟的實踐經驗，包括在建設配套設施如學校和休閒娛樂場所等。但對於中小城市，例如昆明和呼和浩特就會出現一些問題，這些地區學區制和社區分層歷史不夠長久，而且財富增長才剛起步，因為對滯後的優良配套設施的不滿意，這些地區在集中建設高檔住宅後有很大的演變成鬼城的可能性。

參見

• 隔都化，士紳化的相反情況
• 去工業化